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房产案例

一套房子五人争 这家人的关系剪不断理还乱……

时间:2019/10/11 18:35:02   姓名:[news:p_name]   点击:

 

2016年,正在与再婚妻子闹离婚的王某接到妻弟李某明的电话,要求其尽快搬离现在的住所,否则就会报警处理。王某没想到李某明会如此蛮不讲理,房子明明是自己出资购买,凭什么要被扫地出门?王某赶紧回到家想先保存好房屋产权证等材料,谁知这些材料早已被再婚妻子李某芳偷偷拿走。无计可施的王某叫苦不迭,都怪自己当初动了歪脑筋才导致现在的事端。作为买房人的王某怎么会被妻弟李某明驱逐?这套房子又究竟归谁所有?日前,苏州市吴中区人民法院审结了这样一起合同纠纷案件。

不安于室  为防原配酿祸端

王某与李某芳原本各自有家庭,且王某的原配妻子周某林与李某芳的原配丈夫周某明是亲姐弟,两家相距不到500米,来往甚密,时间久了,王某与李某芳开始产生超越亲人的情愫。2003年,王、李二人婚外情被周某明察觉,李某芳随即与其离婚,为补偿李某芳,王某欲购买一套房产供她居住,并承诺会尽快与周某林离婚。然而,王某却因为一件事犯了难,自己尚未离婚,若现在买房即婚内财产,离婚时则需对房产进行分割。为了不让原配知晓,王某和李某芳多次找朋友商讨对策,最终决定以李某芳弟弟李某明的名义购房,王某与其达成口头协议,约定购房款全部由王某支付,待其与李某芳结婚后再办理房屋产权的过户手续。2005年1月,王某搬进该房屋与李某芳共同居住,同年7月,其与原配周某林离婚,考虑到住宅房不满5年交易税较高以及所在小区环境不佳欲另行购置房屋并进而避税问题,故2009年王某与李某芳再婚后,便没有要求李某明将房屋过户与其。

然而,王某和李某芳的再婚生活并不如想象中的甜蜜。2016年期间,李某芳因认为王某秉性难改再次出轨而两次至法院起诉离婚,期间将原由王某保管的房屋产权证等材料拿走,李某明亦以房主的身份报警要将王某从房屋中赶走。王某认为该房屋是自己出资购买的,当时为防止与原配周某林离婚分割财产而将房屋产权登记在李某明名下,相关购房手续均有李某芳操办,且自己手上有2004年期间购物及装修性质的多张有“王某”、“王老板”、“李某芳”字样发票等证据。现在李某芳欲与自己离婚,不但将房屋产证等转移,还同李某明一起要将其赶出该房屋,王某因此颇为气愤,遂将李某明、赵某夫妇诉至法院,要求解除与其二人间的涉诉房屋产权代持合同关系,并要求二人配合将该房屋不动产权过户至自己名下。

李某明、赵某夫妇却辩称王某的说辞都是胡编乱造,根本不存在借名买房之事,涉案房屋由自己出资购买,并依法取得产权证。王某与姐姐李某芳再婚后,这套房子是自己看他们居无定所才让其居住的,而王某现在手头的有关涉案房屋的购物、装修等票据是其故意偷走,他据此起诉有恶意诉讼之嫌。李某芳亦述称,涉案房屋是李某明、赵某夫妇购买的,钱是父亲支持的,李某明因可怜自己和王某在外租房才将该房屋借与其和王某居住。而王某前妻周某林听说此事后,向法庭提出若涉案房屋确定王某有份额,要求分得整个房屋产权一半份额的诉请。王某没想到,当初为了让这套发展婚外情购买的房屋不被分割,自己千防万防到头来竟会有多人觊觎,非但没能防住前妻,还“引狼入室”,给自己惹来理不清的烦恼。

扑朔迷离  各执一词难辨清

经法院查明,2003年7月,李某明与某开发公司签订商品房买卖合同,约定其购买位于苏州市吴中区某小区住宅一套,房价291631元。后李某明与某银行签订个人购房借款合同,约定其贷款8万元用于购买房产,期限5年。自2003年8月4日起至2008年8月4日止,苏州市住房公积金管理中心逐月放款至李某明账户并由该账户逐月支付上述银行贷款并最终清结。2004年,涉诉房屋登记李某明、赵某为房屋所有权人、土地使用权人。

庭审时,王某、李某芳好友韩某、俞某等人出庭作证,证实当时王某因要买房子与好友多次见面,最后决定用李某明的名义用现金购买的方案是王某与李某芳商量出来的,而当二人闹离婚时好友也都劝说过,过程中关于房子出资问题由李某芳主动提起,并未提及房产为李某明实际购买,有现场及电话录音予以证明;王某侄子王某燕证实,当年购房时是其开车带王某与李某芳汇合前往售楼中心交钱,钱是王某从工地上拿出来的,大概20多万元;苏州市吴中区某房产信息咨询服务部朱某亦证实当年王某曾找她帮忙借款,她要求其提供房产证、土地证办理抵押,但因王某的房子是以其小舅子的名义购买,需要让其小舅子带着两证过来签名。经朱某指认,当时办理手续的即李某明和赵某夫妇,一开始李某明并不愿签字,说:“贷款不是我贷为什么要我签字?”好像还说了“房子不是我的,为什么要我签字?”但最后二人还是签了字。

李某明夫妇对证人证言不予认可,认为他们都是王某亲友,存在利害关系,证言不可信。对于朱某的证言,李某明称当时是王某要贷款,提出让其去担保自己才去签字的。另查明,2003年至2005年,李某明一家因拆迁与其父母在外租房居住,对此,李某明解释是为了小孩就近读书才租房住。王某亲友和李某明一家各执一词,案件事实似乎千头万绪、难以辨清,各方说辞究竟孰真孰假?

法理结合  家庭闹剧终落定

为厘清案件事实,承办法官从多角度对证据进行分析。首先,王某与李某芳是在姻亲关系基础上发展出的婚外恋,并存有各自离婚后组合结婚的打算,且二人对各自及对方配偶的习性及家庭财产情况相当熟悉,为了防止原配分得房屋份额,选择将涉案房屋以李某明的名义购买,存在动机上、情理上的可能性;其次,王某与韩某、俞某等是有多年往来的朋友,这些人具有在李某芳与王某各自尚未离婚时就知道他们存在不正当关系的可能性,当得知二人闹离婚时参与调和的意愿较强,符合朋友之间互相帮助的心理特征,他们也因与李某芳较为熟悉并基于劝和的心态,其做法和证词一般较为客观,而李某芳也会对其据实倾诉,故根据证词可认定当时在李某芳在场的情况下,涉诉房屋登记在李某明名下经过了王某、李某芳及这些证人的共同策划、商讨。而参考朱某的证言可以看出签字时李某明有不愿意、嫌麻烦的情绪外,还可以推断可能存在李某明接受为王某、李某芳代持涉诉房屋的事实;再次,王某诉称房款由其支付但未提供确凿证据,相反,李某却提供了其支付房屋定金、部分价款及相应贷款和公积金摊还的全部凭证及记录,而公积金摊还才是真正意义上可以认定是李某明支付房款的有力证据,其他证据难以一窥究竟;最后,涉诉房屋从一开始就由王某和李某芳实际装修并使用,李某明虽称房屋是自己出借给二人居住,但依常理,在长达十多年的时间里,分文不收借用费用是不合情理的,且李某明夫妇当时是租房居住状态,虽其解释是为了小孩读书方便而为之,但对于他们而言,将由父亲出资、产权为自己所有的房屋无偿给王某二人居住,而自己全家却出钱租住他人房屋,实为不合情理。

结合上述分析,根据购房时的现实需要、李某明与其所谓房主身份不相符的反应,以及李某芳在离婚阶段从未提及房屋为李某明所有等情况,可以发现这些具有不同发展阶段、不同环节的正反两方面事实已经能够相互组合成一个较为完整、可以还原涉诉房屋被李某明代持的前因后果。相反,虽然李某明有公积金摊还按揭贷款的事实,但由于其始终缺乏购房款资金来源的证据支持,加上审理中不愿进行测谎鉴定及上述矛盾性做法,其提供的支付房款等费用所得的票据,并不能彻底揭示他就是真正付款人,故法院依据经验法则,采信李某明、赵某夫妇为王某、李某芳代持涉诉房屋产权,但这并不等于涉诉房屋产权确定为王某独有。根据王、李二人闹离婚时朋友劝和现场录音来看,李某芳始终不认为涉诉房屋房款全部由王某出资,且王某并未对此观点进行争辩的情形,以及王某在第一次诉讼离婚中所陈述“这个房子是我与原告(李某芳)买的”的说法,法院认为应按照实际出资金额来确定涉诉房屋产权份额较为合理。因王某无其出资金额的直接证据,故只能按李某芳认可的、最低限度由王某出资金额来估算。根据其友人韩某与李某芳的通话录音,李某芳认为这套房子价格不到30万元,王某出了20万元不到的陈述,按当时的语意可推断李某芳认可王某为涉诉房屋出资金额在19万元至20万元之间,为公平起见,取中间值19.5万元作为王某支付的房款金额,房屋总价经计算确定为292236元,即王某占房屋产权份额的66.73%,其余份额应由李某芳、李某明和赵某三人之间内部决定,法院为谨慎起见对这部分权属不作处理。另外,王某是在与前妻周某林婚姻关系存续期间购买的涉诉房屋,周某林因此有追及权,有权要求分割夫妻共同财产。据此,吴中法院最终一审判决解除王某与李某明、赵某之间的房屋产权代持合同关系,确认周某林占王某不动产产权份额的50%,王某实际占16.73%,过户手续由王某、周某林负责办理,李某明与赵某予以协助。李某明夫妇不服该判决提起上诉,苏州中院判决驳回上诉,维持原判。


 

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